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從廣州房企“30強(qiáng)”評(píng)選看市場(chǎng)變化
作者：佚名 日期：2001-7-30 字體：[大] [中] [小]
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5月31日，廣州市建設(shè)委員會(huì)、廣州市統(tǒng)計(jì)局在1995－1996、1998－1999年兩次對(duì)全市房地產(chǎn)企業(yè)綜合實(shí)力進(jìn)行評(píng)價(jià)的基礎(chǔ)上，根據(jù)1999－2000年度企業(yè)開發(fā)經(jīng)營(yíng)實(shí)績(jī)，對(duì)全市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)進(jìn)行了評(píng)價(jià)，評(píng)出了綜合實(shí)力前30強(qiáng)及單項(xiàng)排名前10強(qiáng)的優(yōu)秀房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)�，F(xiàn)就評(píng)選結(jié)果作一些分析。
評(píng)選背景：廣州房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展
90年代以來(lái)，廣州房地產(chǎn)開發(fā)完成投資從1991年的15.7億元增長(zhǎng)到2000年的355.58億元，10年增長(zhǎng)了22.6倍。在國(guó)家實(shí)行住房分配貨幣化及金融、財(cái)稅政策等的利好影響下，1999、2000年全市房地產(chǎn)投資分別增長(zhǎng)9.85％和20.17％，商品房市場(chǎng)日趨活躍，住宅市場(chǎng)的有效需求迅速增長(zhǎng)。解決了城市居民的居住問題。80年代以來(lái)，廣州共建成商品住宅5000多萬(wàn)平方米，64.3萬(wàn)套，到2000年底，全市人均居住面積（含廳）達(dá)14.94萬(wàn)平方米，折合建筑面積為26.68萬(wàn)平方米，其中市區(qū)（10個(gè)區(qū)）人均居住面積14.83平方米（合建筑面積26.5平方米）。
前幾年，廣州市房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模普遍偏小，良莠不齊。1998年底，開發(fā)企業(yè)1600余家，平均每家的房地產(chǎn)投資額僅為1684萬(wàn)元，平均每家的銷售面積僅為2500平方米。1999年以來(lái)，政府房地產(chǎn)主管部門通過(guò)房地產(chǎn)資質(zhì)年檢等手段，對(duì)無(wú)資金實(shí)力、無(wú)技術(shù)力量、無(wú)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)的“三無(wú)”房地產(chǎn)企業(yè)采取強(qiáng)制淘汰措施，1999年和2000年取消了400多家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)。到2000年底，全市房地產(chǎn)企業(yè)的數(shù)量已經(jīng)減少到不足1100家，比高峰時(shí)期減少約500多家，減幅達(dá)到三分之一。
隨著房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)模、資金實(shí)力、技術(shù)力量、經(jīng)營(yíng)管理水平以及項(xiàng)目的管理、策劃能力等都有了明顯提高，出現(xiàn)了一批實(shí)力雄厚、經(jīng)驗(yàn)豐富、具有良好信譽(yù)的大型開發(fā)企業(yè)。2000年，全市房地產(chǎn)企業(yè)的資本金達(dá)431億元，平均每家企業(yè)資本金為3600萬(wàn)元，平均完成投資超過(guò)3000萬(wàn)元，平均經(jīng)營(yíng)收入2500多萬(wàn)元，均比前幾年明顯提高。
“30強(qiáng)”占企業(yè)總數(shù)不足3％經(jīng)營(yíng)規(guī)模幾占1/3
從評(píng)選結(jié)果分析，這次評(píng)選出來(lái)的30強(qiáng)，占全市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)總量計(jì)不足3％。但30強(qiáng)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)規(guī)模幾乎占了廣州房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的三分之一。1999－2000年度房地產(chǎn)30強(qiáng)企業(yè)完成房地產(chǎn)開發(fā)投資占全市26.8％；商品房竣工面積占30.97％；銷售面積占27.8％，銷售收入占31.8％；完成利稅達(dá)到63.42％。完成利稅等經(jīng)營(yíng)效益指標(biāo)高于投資、竣工規(guī)模指標(biāo)，不僅體現(xiàn)30強(qiáng)企業(yè)在廣州房地產(chǎn)業(yè)中的重要地位，體現(xiàn)更具有盈利能力，也體現(xiàn)了房地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益。
大浪淘沙，90年代中期的30強(qiáng)這次只有4家評(píng)上自1997年開始，廣州市房地產(chǎn)開發(fā)綜合實(shí)力評(píng)比已經(jīng)進(jìn)行了三次。1995－1996年度的房地產(chǎn)綜合實(shí)力30強(qiáng)企業(yè)在這次（2000年度）評(píng)選中只有4家繼續(xù)入選，表現(xiàn)最穩(wěn)定的是廣州市番禺祈福新村房地產(chǎn)有限公司和廣州城市建設(shè)開發(fā)集團(tuán)有限公司，一直保持在前5名。
與1998年－1999年度房地產(chǎn)綜合實(shí)力30強(qiáng)排名相比，本次排名前10名的名單有9個(gè)企業(yè)與上次相同，表現(xiàn)突出的有廣州天力房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，從原來(lái)的第3名躍居第1名，其次是廣州保利房地產(chǎn)開發(fā)公司，從第10名躍居第5名，還有廣州番禺洛溪新城地產(chǎn)有限公司，從原來(lái)的第14名躍居第9名；在本次30強(qiáng)企業(yè)中，排名第18和19位的廣州光大花園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司和廣州豪城房產(chǎn)開發(fā)有限公司是新出現(xiàn)的，光大花園和荔港南灣的開發(fā)成功是他們迅速崛起成為廣州房地產(chǎn)企業(yè)前20強(qiáng)的主要原因。
代表性樓盤以天河、番禺、海珠居多
在1995－1996年度的30強(qiáng)企業(yè)中，番禺只有4家房地產(chǎn)企業(yè)入選；1998－1999年度的房地產(chǎn)企業(yè)30強(qiáng)中，有8個(gè)是在番禺進(jìn)行開發(fā)經(jīng)營(yíng)的房地產(chǎn)企業(yè)；而2000年度的房地產(chǎn)30強(qiáng)中，仍然有7個(gè)是番禺的房地產(chǎn)企業(yè)，有23個(gè)是在原市區(qū)（8區(qū)）進(jìn)行開發(fā)經(jīng)營(yíng)的企業(yè)，而花都、增城、從化仍然沒有一家能入選30強(qiáng)。
從30強(qiáng)企業(yè)具有代表性樓盤的地區(qū)分布看，主要分布在天河、海珠、白云，以及番禺等地區(qū)。其中，城建集團(tuán)的星匯園等9個(gè)樓盤分布在天河區(qū)，華南碧桂園等7個(gè)樓盤分布在番禺區(qū)，保利花園、金碧花園等樓盤分布在海珠區(qū)，白云區(qū)則有云景花園、金桂園等4個(gè)樓盤，荔灣區(qū)有富力半島花園、荔港南灣等3個(gè)樓盤，東山區(qū)有錦城花園1個(gè)樓盤。從地段分布看，番禺大石地區(qū)和海珠區(qū)工業(yè)大道沿線最多；大石地區(qū)有麗江花園、洛溪新城和奧林匹克花園等3個(gè)大樓盤，工業(yè)大道有金碧花園、保利花園和光大花園等3個(gè)代表性樓盤。此外，天河區(qū)的中山大道、珠江新城以及荔灣區(qū)的南岸路等都是30強(qiáng)代表性樓盤集中分布的地段。
國(guó)企再減，民營(yíng)再增
30強(qiáng)企業(yè)中，有17個(gè)是項(xiàng)目開發(fā)企業(yè)，其中11個(gè)是中外合作項(xiàng)目公司，6個(gè)是內(nèi)資項(xiàng)目公司，13個(gè)是綜合開發(fā)企業(yè)。由于30強(qiáng)評(píng)選是以在廣州具有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)、具有獨(dú)立法人資格的房地產(chǎn)企業(yè)為評(píng)選對(duì)象，外資房地產(chǎn)企業(yè)只能以合作項(xiàng)目公司的形式出現(xiàn)，近年來(lái)新成立的國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)，也大多以項(xiàng)目公司的名義出現(xiàn)。
因此，評(píng)選結(jié)果就出現(xiàn)有由一個(gè)集團(tuán)控股的多個(gè)項(xiàng)目公司同時(shí)入選的。最為明顯的是合生集團(tuán)有限公司，其控股的項(xiàng)目公司中有合生科技園、合生明暉以及華景新城等3個(gè)企業(yè)入選30強(qiáng)。如果這次將合生集團(tuán)入選的3個(gè)控股項(xiàng)目公司的得分相加，其排名可達(dá)到第4名。類似的還有城啟集團(tuán)、新世界、英華企業(yè)等外資或民營(yíng)企業(yè)。
30強(qiáng)企業(yè)中，國(guó)有、集體等公有制控股的企業(yè)有6個(gè)，外資企業(yè)11個(gè)，其余13個(gè)均屬私營(yíng)或個(gè)人控股企業(yè)。這一次評(píng)選結(jié)果表明公有制企業(yè)比上次（8個(gè)入選）減少，私營(yíng)控股企業(yè)則繼續(xù)增加。
從三次評(píng)選的名次變化、企業(yè)資金實(shí)力、土地儲(chǔ)備量以及企業(yè)管理體制等方面來(lái)評(píng)判30強(qiáng)企業(yè)的發(fā)展前景，可望繼續(xù)出現(xiàn)在下一次的30強(qiáng)企業(yè)的可能有合生集團(tuán)的控股公司、天力房地產(chǎn)公司、碧桂園物業(yè)發(fā)展公司、保利房地產(chǎn)開發(fā)公司、城建集團(tuán)、僑鑫集團(tuán)、恒大房地產(chǎn)公司等開發(fā)企業(yè)。隨著“華南板塊”的崛起，這地段的開發(fā)商也可望成為下一次綜合實(shí)力30強(qiáng)的成員。許多項(xiàng)目公司，隨著項(xiàng)目的開發(fā)完畢，將從30強(qiáng)中退出。
自有資金不足，資產(chǎn)負(fù)債率高
“30強(qiáng)”企業(yè)雖然實(shí)力強(qiáng)，但資金來(lái)源單一，主要依賴于銀行信貸資金和商品房預(yù)售的預(yù)收款。企業(yè)自有資金不足，直接融資能力差以及資產(chǎn)負(fù)債率高企，抵御政策和市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的能力低等是目前廣州大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的主要問題。2000年，在房地產(chǎn)企業(yè)投資資金來(lái)源中，銀行貸款及商品房預(yù)售款占70％左右，企業(yè)自有和自籌資金只占20％，全市房地產(chǎn)企業(yè)的平均資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)到78％。
從30強(qiáng)企業(yè)看，大多是在近幾年以超常規(guī)發(fā)展起來(lái)的，很大程度上得益房地產(chǎn)市場(chǎng)的飛速發(fā)展，以及良好的房地產(chǎn)信貸政策環(huán)境。但由于發(fā)展時(shí)間較短，這些企業(yè)同樣面臨自有資金積累不夠、資產(chǎn)負(fù)債率較高等問題。據(jù)統(tǒng)計(jì)，30強(qiáng)企業(yè)2000年的平均資產(chǎn)負(fù)債率為74％，其投資資金來(lái)源構(gòu)成：71％依賴于商品房的定金及預(yù)售款，自籌資金只占8％。相對(duì)于全市房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)講，30強(qiáng)企業(yè)的發(fā)展更加依賴于商品房市場(chǎng)，所面臨的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)也就更加突出。
此外，房地產(chǎn)企業(yè)的整體盈利能力明顯下降。2000年，全市房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)9.5億元，比1999年下降了60％。主要原因是在商品房銷售收入基本保持不變的情況下，銷售費(fèi)用出現(xiàn)大幅度上升。
2000年，全市商品房銷售費(fèi)用達(dá)到17.26億元，比1999年上升41％。在整體贏利能力下降的情況下，30強(qiáng)企業(yè)也不例外。（蔣建軍）